Альона Шмигель
|
|
На початку березня цього року почала свою роботу урядова програма ”Доступна іпотека під 7%”, що, як і сказано в назві, дозволяє взяти кредит на житло за пільговою ціною в 7%. Різницю між пільговою та номінальною ставкою (яка на початок березня була в середньому 12,6% річних) банки отримують від держави. Вимоги до позичальників незначні – обмеження по максимальній зарплаті (до 100–180 тисяч гривень на місяць залежно від регіону) та по віку (до 70 років). Якщо у позичальника вже є житло, воно має бути не більше 50 кв.м. Жорсткіші вимоги до застави: існують ліміти по максимальній площі та вартості, до того ж обмежується вік нерухомості – житло має бути не старше трьох років. За перші три тижні роботи програми видані 20 кредитів на загальну суму майже 15 млн гривень (близько 4% від нових видач на місяць за останній рік). Але висновки про її ефективність робити, звісно ж, рано.
Державні програми далеко не нове слово у стимулюванні іпотечного кредитування. Ще у 1930-их роках, ліквідуючи наслідки Великої депресії, уряд США створив три інституції Federal Home Loan Banks (FHLBs), Federal Housing Administration (FHA) та Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), задача яких полягала саме у стимулюванні та підвищенні доступності іпотечного кредитування. Тоді створення державних акселераторів іпотеки, здавалось, було єдиною можливістю запуску стагнуючого ринку житлового кредитування. Ситуація очевидно потребувала адміністративного втручання: рівні дефолтів за іпотекою сягали 40–50% [1], мінімальний перший внесок за кредитом стартував від половини вартості житла. Середній термін іпотеки складав 5 років, та й навіть по його закінченню залишався balloon payment – залишок боргу, досить відчутна сума, яку боржник мав сплатити одразу і в повній мірі [2]. Це призвело до того, що більшість американців були вимушені орендувати своє житло – частка домовласників тоді сягала лише 40% (довідково: наприкінці 2020 року – 66%) [3].
Особливої уваги заслуговує кейс FHA, іпотечної установи, що докорінно змінила ринок іпотеки в США. За допомогою інструменту страхування (гарантування) іпотеки FHA сприяла підвищенню доступності іпотеки через зменшення першого внеску та продовження терміну кредитування. На вартість кредитування ця програма впливала лише побічно – через зменшення премії за ризик, адже покривала ймовірність дефолту позичальника. Попри те, що завдяки державній підтримці FHA іпотека загалом стала масовішою та доступнішою, банки суворо плекали якість позичальників: за 1935–1939 роки лише за 0,4% кредитів була стягнена застава, тобто випадків, коли позичальники не змогли розплатитися з фінустановою, було обмаль. Найвищі шанси на отримання іпотеки мали домогосподарства з доходами 2000–2500 дол. США, в той час як середня заробітна плата була майже вдвічі меншою [4]. До 1940 року, за шість років роботи, FHA застрахувала 10% всієї іпотеки або третину всіх нових будівництв в США.
Програма, що мала на меті ліквідувати наслідки Великої депресії для ринку іпотеки, виявилася вартісною: за 1933–1939 роки на її фінансування пішло близько 6 млрд дол. США. Це співставно з річним федеральним бюджетом Сполучених Штатів на початку 1930-х років. Попри всі зусилля, ринок житла тоді так і не вдалось відновити до докризових рівнів. Не зросла і частка домовласників (наприкінці 1940-х становила близько 44%). А от саме іпотечне кредитування все ж вдалось зробити доступнішим: на кінець 1930-х (якщо порівняти з ранніми двадцятими), іпотека стала дешевшою на 15%, середній строк кредитування більш ніж подвоївся, а перший внесок в середньому зменшився майже на третину.
Ефективність програми все ж можна оцінити на повному її горизонті: вона існує і донині. Від заснування Франкліном Рузвельтом у 1934 році за сприяння Federal Housing Administration видано понад 46 млн іпотечних кредитів [5]. А в 2020 році портфель іпотечних кредитів, гарантованих FHA, складав 11% від загального обсягу. У комплексі з іншими іпотечними каталізаторами та побічними ефектами від супутнього економічного розвитку уряду, безсумнівно, вдалось відновити американський ринок іпотеки.
Здавалося б, очевидний шлях для відновлення іпотечного ринку будь-якого рівня занедбаності вже існує. Але у світовій практиці ставлення до державних методів стимулювання іпотеки зараз обережно-негативне. Знову таки через американський досвід, на цей раз сумнозвісний. Іпотечні установи Fannie Mae (створена у 1938 році) та Freddie Mac (у 1970 році) виконують роль іпотечних агентів. Вони купують та гарантують іпотечні кредити, збираючи їх у пул, на базі якого згодом емітуються іпотечні облігації.
У 2008-му збій у, здавалося б, звичайній схемі сек’юритизації стався на етапі відбору кредитів для формування іпотечного пулу. На початку 2000-х популярності набула багатотраншева сек’юритизація, яка дозволяла брати в пул активи різного рівня якості, адже згодом забезпечені ними цінні папери розподілялись на декілька рівнів траншів із різною дохідністю та рівнем ризику. І от якраз молодший транш із найвищою ризиковістю та дохідністю гіпотетично мав би брати на себе усі ризики дефолту позичальників за менш якісними активами. Цей концепт виглядав дуже простим та зрозумілим, до того ж приносив високі доходи. З часом якість кредитів в пулі ставала дедалі гіршою.
Свою роль відіграло і державне стимулювання: керуючись метою підвищити частку домовласників, уряд встановлював для Fannie Mae та Freddie Mac амбітні цілі, виконуючи які ці іпотечні установи масово та без належного контролю скуповували всі кредити, навіть найнижчої якості, та емітували іпотечні облігації із додатковим покриттям у вигляді державних гарантій. Станом на початок 2007 року вони вже тримали понад 40% усієї іпотеки в США. Тож коли іпотечна бульбашка врешті луснула, ці два іпотечних гіганти зазнали шалених втрат. Мусила втрутитись держава, і саме за кошти платників податків (біля 200 млрд дол. США) [6] відбувся викуп акцій Fannie Mae та Freddie Mac, щоб утримати їх на плаву.
Цим негативним досвідом і обумовлене дуже обережне ставлення світової спільноти регуляторів до державного штучного втручання в хід розвитку іпотечного ринку.
Проте не можна заперечувати очевидних переваг державної підтримки іпотеки. Це справді дієвий спосіб реанімації ринку іпотеки. Головне – пам’ятати про дуже тонку грань між соціальною необхідністю та фінансовою стабільністю. Адже, як вчить нас історія, шкода від порушення цього хиткого балансу може в рази перевищити очікувану вигоду.
Кейси FHA, з одного боку, та Fannie Mae & Freddie Mac., з іншого, полярно різні. Попри те, що ці три установи працювали заради однієї мети – стимулювати іпотечне кредитування, – їхній вклад у фінансову кризу різний. Напередодні кризи іпотечні портфелі FHA почали скорочуватись, адже її пільгові, але суворо-відповідальні умови не могли конкурувати з пільговими умовами для субстандартних кредитів, що пропонували банки-агенти (потім збували їх Fannie Mae та Freddie Mac). FHA зберегла консервативні стандарти до іпотечних кредитів упродовж всього періоду більше ніж 75-річної роботи. Навіть в той час, як ринкові умови під впливом ”розігрітого“ попиту ставали все надто лояльними.
Цікаво, що сьогодні обсяг портфеля іпотеки у FHA (1,2 млрд дол. США) майже такий, як у Fannie Mae та Freddie Mac до 2008 року. Це говорить про те, що у довгостроковому вимірі краще діяти повільно, але зберігаючи надважливий для ринкових відносин баланс, а не ударними темпами і жертвуючи стандартами кредитування.
До речі, FHA брала участь в ліквідації наслідків кризи 2007–2009 років, обережно підтримуючи гарантіями на якісні кредити ринок іпотеки під час його реабілітації.
Україна зараз йде по безпечнішому шляху: державна програма підтримки іпотеки дозволяє банкам зберегти власні підходи до оцінки платоспроможності позичальників, які залишаються консервативними як з точки зору боргового навантаження на позичальника, так і прийнятності застави.
[1] https://www.encyclopedia.com/education/news-and-education-magazines/housing-1929-1941.
[2] U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). The Federal Housing Administration (FHA).
[3] https://fred.stlouisfed.org/series/RHORUSQ156N#0
[5] https://www.hud.gov/program_offices/housing/fhahistory
[6] https://www.thebalance.com/what-was-the-fannie-mae-and-freddie-mac-bailout-3305658