Наталія Задерей
|
|
Будують все ще багато
Пік введення в експлуатацію нових будинків був у 2017 році (5,9 млн кв. м). Минулого 2018 року обсяг побудованого житла в Україні просів на 25%. У I кварталі 2019-го ринок скоротився ще на 4% (тут і далі – дані рік до року).
Нова пропозиція залишається нерівномірно розподіленою за регіонами. Минулого року на Київ та столичну область припадало 43% всього зданого в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках в Україні. 2018 року в столиці обсяг введеного в експлуатацію житла скоротився на 28%, в першому кварталі 2019 – на 36%.
Але динаміка отриманих дозволів та кількість будівельних майданчиків в Києві та за Києвом вказують на те, що будівництво не буде зменшувати оберти. Галузь залишається привабливою для інвесторів, про що свідчать і анонси крупних проектів. Наприклад, є плани масштабної забудови Рибальського півострова (Київ) за участі бізнесмена Сергія Тігіпка та інших інвесторів. Проект оцінюється у $600 млн.
Цікавим трендом є стабільне зростання пропозиції в київській області. За даними пошукового сервісу “ЛУН”, у січні 2019 року в Києві у продажу було 289, в області — 286 новобудов. При цьому пропонують переважно бюджетний сегмент (це 61% та 84% у Києві та області відповідно).
Інтерес до передмістя обумовлюється в першу чергу значною різницею у цінах. За даними ЛУН, якщо у Києві в травні середня ціна квадратного метру становила 24000 грн, то у передмісті — 13200 грн.
Забудова під Києвом пов’язана, по-перше, з більшим вибором земельних ділянок, по-друге, з нижчою собівартістю будівництва. Насиченість новобудовами таких населених пунктів, як Ірпінь чи Софіївська Борщагівка, призвела до появи будівельних майданчиків в досі обділених увагою населених пунктах.
Але варто зазначити, що саме в передмісті зустрічаються найбільші проблеми з інженерними мережами та якістю будинків. Хоча, за інформацією гравців ринку, іноді в Києві забудовники щоб розкрутити комплекс, якісно будують першу чергу, а далі тиск зростання собівартості змушує їх економити.
За київським регіоном слідують Львівська, Одеська та Харківська області. Львів є другим за темпами забудови містом після Києва. Це місто відзначилось і першим випадком демонтажу самочинно розпочатої багатоповерхівки.
Але попит потроху зростає
У травні цього року середня ціна квадратного метру у доларовому еквіваленті зросла в столиці на 2,4%, у гривні – на 4,9% (за даними агентств нерухомості, розрахунки НБУ). Це опосередковано може означати, що попит на нове житло нарешті поступово наздоганяє пропозицію – причому ціни зростають не тільки в гривні, а й в доларах (неформально ринок досі функціонує саме в доларовому еквіваленті).
Водночас, за даними ЛУН, у Львові ціна квадратного метру на первинному ринку у травні знизилась на 2% і в доларах, і в гривнях, тоді як у Одесі зросла на 1% у доларах та на 3% у гривні.
На вторинному ринку теж є тренд на зростання цін (опосередковано це також говорить про зростання попиту). У травні в Києві середня ціна вторинки зросла на 6,6% у доларах та на 9% у гривні.
Зростання цін на вторинному ринку може пояснюватися тим, що інвестори продають квартири в новобудовах, тоді як власники найбільш “вбитого” житла на вторинному ринку, яке довго не продавалося, просто знімають його з продажу. Це штовхає середні ціни на вторинку вгору.
Також не виключно, що зростання цін в травні – результат гальмування продажів перед виборами, коли покупці зайняли вичікувальну позицію. Після виборів процес активізувався, при тому що загалом літо є періодом затишшя на ринку.
Загальні чинники попиту на житло (як на первинному ринку, так і на вторинному) залишаються незмінними. По-перше, існує попит з боку населення, яке прагне покращити житлові умови і має для цього можливості у вигляді вже існуючих квартир або значних заощаджень. У цьому плані пожвавленню попиту сприяє зростання реального наявного доходу населення на майже 10% у 2018.
По-друге, зберігається високий інвестиційний попит – в першу чергу на ринку новобудов. Його можна поділити на дві складові — короткострокові спекуляції, коли, наприклад, купуються майнові права на старті продаж і початку будівництва, і перевідступаються за значно вищою ціною на етапі завершення будівництва. Друга складова інвестиційного попиту – це довгострокові інвестиції в житло з метою майбутнього перепродажу та/або здачі в оренду.
За існуючого обсягу пропозиції посилилась конкуренція як за клієнтів, що купують з метою проживання, так і за інвесторів. У 2018-му ціни на будівельно-монтажні роботи для житлових споруд зросли на 19,6%, тому зростання собівартості обмежує можливості для цінової конкуренції. У цьому плані у більш виграшному становищі крупні забудовники з достатнім запасом міцності, щоб приваблювати покупців вигідними умовами розстрочки.
Загалом серед тих, хто хоче покращити умови проживання, стабільний попит на комплекси з якісною інфраструктурою та гарним розташуванням. Забудовники та посередники оперують усередненими цінами в рамках класів забудови, що є певною мірою малопоказовою “середньою температурою по лікарні”. Можна припустити, що динаміка цін у Києві для об’єктів одного класу є досить різною в залежності від їх якості та розташування. Але на жаль немає деталізованих даних про фактичні ціни угод (з урахуванням знижок), які могли б підтвердити це припущення.
Що буде з іпотекою?
Судячи з темпів будівництва у останні роки, динаміки цін та закликів забудовників до активізації іпотеки, можна припустити, що на столичному ринку все ще зберігається надлишок пропозиції. На жаль, через відсутність офіційної статистики продаж на первинному ринку вся аналітика побудована на судженнях та експертних оцінках.
Цікава оцінка є у звіті компанії City Development Solutions за 2018 рік. Автори звіту зазначають, що при збереженні поточних тенденцій більша частина квартир, що вже надійшли до продажу, буде розпродана трохи більше ніж за три роки. Водночас у міжнародній практиці попит та пропозиція вважаються збалансованими, якщо оціночний час продажу квартир становить рік-півтора. Це свідчить про те, що на ринку зберігається незбалансованість: житла продається більше, ніж покупці здатні купити.
Іпотечне кредитування населення потроху розвивається. За даними Звіту про фінансову стабільність Нацбанку, за І квартал 2019 року було видано 583 млн грн (+5,4%) нових іпотечних кредитів. Але, ймовірно, в середньостроковій перспективі іпотечне кредитування не буде визначальним на ринку житлової нерухомості. Хоча розвиток цього напрямку кредитування є важливим, у тому числі з соціальної точки зору. З кожним роком побудоване за радянських часів житло суттєво втрачає в ціні через велику пропозицію новобудов, а програми реконструкції тих же хрущівок видаються все більш далекою перспективою. Тож без доступної іпотеки у власників таких квартир буде небагато шансів покращити свої житлові умови. Водночас, для багатьох банків суттєвою перешкодою для розвитку іпотеки є непрозорість та правова неврегульованість первинного ринку житла.