Наталія Задерей
|
|
Після світової фінансової кризи 2008 року, що розпочалась з американської іпотеки subprime, ринок нерухомості опинився у фокусі центробанків. Крім інфляції вони почали опікуватися фінансовою стабільністю, зокрема їхнім завданням стало попередження виникнення цінових бульбашок. У зв’язку з цим країни «Великої двадцятки» разом з МВФ у 2009-му ініціювали проект з усунення інформаційних прогалин (Data Gaps Initiative), одним з напрямків якого стала розбудова статистики ринку нерухомості. В Євросоюзі Рада з системних ризиків у 2016 році оприлюднила рекомендації про те, яку статистику потрібно збирати і на які показники орієнтуватись, аналізуючи ринок нерухомості з точки зору ризиків для фінансової стабільності.
Світовий досвід
Збором статистики ринку займаються переважно або державні органи статистики, або центральні банки. Рідше основними постачальниками даних є приватні компанії. Іноді діє змішана модель, коли статистику збирають і обробляють кілька зі згаданих вище інституцій.
Наприклад, у Польщі найактуальнішу і найдетальнішу інформацію про ціну та вартість оренди збирає і публікує Національний банк (НБП). За допомогою регіональних підрозділів він веде і оновлює базу даних про ціни оголошень і угод на первинному та вторинному ринках житла за регіонами з 2006 року і публікує звіти з 2011 року. Агенції нерухомості і забудовники добровільно надають інформацію для цієї бази даних. Водночас орган статистики Польщі (GUS) збирає інформацію про угоди та ціни на первинному та вторинному ринках на основі даних нотаріусів та регіональних реєстрів. Ця інформація є менш деталізованою за регіонами і публікується з певним лагом. Центральний банк під час аналізу ризиків ринку житлової нерухомості користується власною базою, даними GUS і даними кількох приватних компаній про кількість угод.
У низці країн завдяки культурі бізнесу і взаємній довірі забудовники і посередники без проблем діляться даними про продажі з компаніями, що продукують узагальнену статистику. У Швеції центральний банк — Ріксбанк — покладається на дані приватних провайдерів, що збирають дані про ціни і угоди на ринку житла. Дані про угоди доступні і від органів реєстрації, але теж з лагом. У Греції статистику цін та кількості угод на ринку житла з залученням банків компілює центральний банк на основі первинних даних від банків.
У своєму Огляді фінансової стабільності ринку нерухомості приділяє увагу і Центральний банк Росії. Джерелом даних про кількість угод пайового будівництва є Росреєстр. Але основною фішкою сусідньої країни є те, що з 01.07.2019 року кошти фізосіб на фінансування будівництва житла можна залучати лише через ескроу-рахунки в банках.
Ринок комерційної нерухомості
На ринку комерційної нерухомості зі статистикою гірше. За даними дослідження Європейського центрального банку та Eurostat, тільки 9 країн ЄС мають власну статистику ринку, 6 користуються даними приватних компаній, а 13 взагалі не мають ніякої статистики.
Незалежно від того, хто займається збором інформації, для якісного аналізу ринку житла потрібен хоча б мінімальний набір даних: ціни оголошень та угод на первинному та вторинному ринках, в розрізі міст, кількість угод купівлі-продажу на первинному та вторинному ринках, кількість отриманих дозволів, кількість розпочатих та закінчених проектів. В ідеалі чим більша деталізація даних, тим краще. Деякі центробанки дивляться на динаміку цін в розрізі року будівництва будинків, будують гедоністичний індекс, щоб порівнювати співставне за характеристиками житло, аналізують структуру собівартості і рентабельність забудовників.
Чому це важливо
Якісна статистика дозволяє скласти чітку картину ринку, наприклад, визначити, чи збалансовані попит і пропозиція, або чи є ознаки надування цінової бульбашки. Наприклад, за даними звіту НБП за IV квартал 2018 року, в шести найбільших польських містах для продажу залишку квартир необхідно усього три квартали. Тобто менше року. А це означає: попит перевищує пропозицію, що і пояснює зростання цін на житло у Польщі. Якби оціночний час продажу становив рік-півтора, це б означало, що ринок більш-менш збалансований. Якби перевищував два роки, це б означало, що є значний надлишок пропозиції.
З-поміж країн Східної Європи Україна займає непогані позиції з точки зору темпів житлового будівництва. За кількістю збудованих у 2017 році квартир на 1000 чоловік населення (3%) ми випередили Латвію, Естонію, Угорщину, Чехію. Але непогано було б чітко усвідомлювати і попит. Але все, що маємо, це дані Мінюсту про кількість нотаріально зареєстрованих угод купівлі продажу квартир та житлових будинків. Зіставляти пропозицію і попит на основі цих даних неможливо, оскільки невідомо, яка частка угод на первинному ринку реєструється нотаріально.
Фактично продажі на первинному ринку оповиті таємничістю. Немає також даних про фактичні ціни угод. Можливо, окремим компаніям чи професійним спекулянтам і вигідно працювати в такому тумані, але ринку загалом це шкодить. Забудовники можуть лише здогадуватися про реальний попит і в умовах нестачі інформації ухвалювати невиважені рішення.
Відсутність інформації разом з високими юридичними ризиками відлякує і банки. Прозорість ринку і можливість прогнозувати ціни на основі наявних даних про попит є однією з важливих передумов для розвитку іпотеки.