Тетяна Сірош

Про оцінювачів говорять менше. При цьому нерухомість і бізнес є ключовими видами застави, під які комерційні банки видають позики по всьому світу. І, погодьтеся, помилка при оцінці ринкової вартості таких застав обходиться дорого для фінансового сектору, особливо у разі, якщо позичальник виявляється неплатоспроможним.

Якість роботи компаній, які здійснюють оцінку, напряму впливає на кредитні ризики, банківський капітал, можливість повернути кредит за рахунок застави. В українській практиці ми навіть зустрічалися з такими фактами, коли земля у Полтавській області заставлялася за ціною нерухомості десь на Манхеттені.

На жаль, у нашій країні відповідальність за недобросовісно проведену роботу оцінювача є формальною і полягає в позбавленні його кваліфікаційного свідоцтва та анулюванні сертифіката суб'єкта оціночної діяльності, яке може бути відновлене наступного дня.

Хто оцінює оцінювачів?

Ключова особливість сектору — діяльність оцінювачів, як правило, регулюється нормами, що прописані поза межами мандата регуляторів фінансових ринків. Так, в Україні оціночна діяльність регулюється Фондом державного майна, який видає сертифікати для здійснення професійної оціночної діяльності суб'єктам і кваліфікаційні свідоцтва оцінювачам. Національний банк України не має юридичних повноважень втручатися у роботу сертифікованих оцінювачів, незважаючи на спроби запровадити деякі правила, спрямовані на поліпшення якості роботи оцінювачів.

Європейські країни мають різні інституційні механізми для регулювання оціночної діяльності. В деяких країнах це здійснюється саморегульованими асоціаціями (Чорногорія, Румунія), в інших — національними законами (Болгарія, Хорватія, Польща, Іспанія) або міністерствами (Словаччина, Угорщина) шляхом запровадження певних правил.

Практика сертифікації оцінювачів також різниться — не існує офіційної сертифікації в таких країнах, як Угорщина, Чорногорія або Румунія. У Словаччині сертифікація оцінювача здійснюється Міністерством юстиції, а у Сербії — Міністерством фінансів.

В Італії оціночна діяльність не регулюється спеціальним регулятором, однак Італійська банківська асоціація має меморандум про співпрацю з усіма професійними асоціаціями оцінювачів, який визначає основні принципи для здійснення оцінки нерухомості з метою передачі її в заставу. Банк Італії не вимагає використання спеціальних методик для оцінювання застави.

А от у Іспанії регулятор фінринку має більше контролю. Це є результатом фінансової кризи та наявності великої кількості саме неякісних звітів оцінювачів.

На Піренейському півострові оцінювачі сертифікуються місцевими саморегульованими організаціями, проте лише спеціалізовані компанії (Sociedades de tasaciЧn) можуть здійснювати оцінку для застави нерухомості суб'єктам фінансового сектору. Причому ці компанії реєструються і контролюються Банком Іспанії. Причинами такого стану речей є негативна практика, а саме:

— неякісні оцінки (завищені/занижені);

— доведені злочинні дії оцінювачів;

— конфлікти інтересів (наприклад змови зацікавлених банків та оцінювачів);

— непрозорість ринку.

Практика свідчить, що в деяких європейських країнах оцінка нерухомості і система оподаткування нерухомого майна тісно пов'язані між собою. Так, у Греції державна оцінка вартості нерухомості з метою оподаткування (система об'єктивної оцінки) значно нижча, ніж ринкова вартість. У випадках передачі права власності на майно базою оподаткування є справедлива вартість або вартість, погоджена в договорі, залежно від того, яка з них є вищою.

При цьому орган, що видає ліцензії на здійснення оціночної діяльності, повинен сформулювати чіткі вимоги до програми навчання оцінювача, професійної підготовки та практичної діяльності. Мають бути встановлені чіткі гарантії для забезпечення незалежної оцінки в процесі андерайтингу.

До речі, у Словаччині регулятор вимагає від банків діяти розсудливо при укладанні угод з оцінювачами, оцінки яких раніше було визнано неякісними. Запровадження таких умов є першим кроком на шляху до впровадження практики створення "білих" і "чорних" списків оцінювачів, які можуть надавати послуги для фінансового сектору. Світовий банк вважає доброю практикою, коли повноваження регулятора дозволяють вести централізований реєстр схвалених оцінювачів і "чорні" списки таких, чия репутація є сумнівною.

Прозорість і наявність баз даних

Складається враження, що BigData нібито спеціально придумали для застав. Особливо коли пригадуєш багатотомні фоліанти з переліком особливостей того чи іншого об'єкта. До того ж потім необхідно розібратися у місцевості, де розташований об'єкт, і специфіці самого об'єкта. Іноді без виїзду на місце та детального аналізу об'єкта усвідомити повну картину неможливо.

Сьогодні більшість європейських країн працюють над створенням повних баз даних усіх об'єктів, що стали предметом застави. Звісно, це залежить від того, наскільки нерухомість є оцифрованою відповідними реєстраторами.

У Сербії процес очолив центральний банк, мотивувавши себе тим, що необхідно якось урегульовувати питання проблемних кредитів. У базі даних з оцінки нерухомості для іпотечного кредитування почали накопичувати дані про нові видані кредити з травня 2017 р. Доступ до цієї бази отримали як оцінювачі, так і банки.

Є приклади (Україна, Румунія та Хорватія), де подібні бази даних створено за сприяння інших національних інституцій або асоціацій. У цих випадках надзвичайно важливим для таких баз даних є:

— забезпечення належними умовами діяльності (досвідченими спеціалістами, сучасним обладнанням, програмним забезпеченням і технічним обслуговуванням);

— забезпечення правами доступу (наприклад, регулятор фінансового ринку повинен мати право на повний або обмежений доступ);

— підготовка регулярних публічних аналітичних звітів.

Світовий банк у своїх дослідженнях рекомендує підвищувати прозорість ринку нерухомості також шляхом створення системи індексів цін на нерухомість. На думку міжнародних фінансових організацій, актуальність і публікація основних статистичних показників у цій сфері тісно пов'язана з якістю інституцій у країні (такі дані можуть збирати й систематизувати центральний банк, служба статистики, міністерство економіки тощо). До того ж важливо забезпечити належну ступінь деталізації даних. Індекси мають охоплювати не тільки сегменти житлового фонду, а також різні види комерційної нерухомості, земельні ділянки. Чітка методика збору даних повинна бути публічною, а періодичність їх збору — регулярною, щомісяця або щокварталу.

У свою чергу, переоцінка активів залишається однією з найактуальніших проблем як для банківської системи, так і для фінансового сектору загалом. Як свідчить практика, більшість країн Європейського Союзу проблему переоцінки активів вирішують з допомогою таких директивних заходів:

— збільшення періодичності проведення переоцінки майна за умов негативних тенденцій на ринку нерухомості;

— створення деталізованих індексів вартості нерухомості на основі національних баз даних, що слугуватимуть орієнтиром для подібного заставного майна;

— запровадження чітких правил позбавлення ліцензій і санкцій до оцінювачів, які діють недобросовісно;

— використання диференційованих коефіцієнтів покриття залежно від географічних регіонів.

Вимоги до професії

На Міжнародній оціночній конференції "Дні TEGoVA в Україні" розглядалися окремі вимоги на прикладі п'яти країн ЄС: Іспанії, Італії, Німеччини, Франції, Чехії.

У Королівстві Іспанія диплом оцінювача видають університети або місцеві саморегульовані організації оцінювачів. Оціночні компанії, як згадувалося вище, ліцензуються та регулюються Банком Іспанії. При цьому їх організаційно-правова форма має бути у вигляді товариств з обмеженою відповідальністю зі статутним капіталом не менш як 300 тис. євро. У штаті оціночної компанії має бути щонайменше десять оцінювачів, при цьому з них не менш як три оцінювачі мусять працювати на повну ставку. Оціночні компанії повинні мати систему внутрішнього контролю якості та систему страхування професійної відповідальності на суму мінімум 600 тис. євро плюс 0,05% від загальної суми оцінювання за попередній рік.

В Італії оцінювачів затверджують суди за заявою від бажаючих здійснювати оцінку. При цьому вимоги щодо спеціальної підготовки чи проходження спеціальних курсів з методології оцінки відсутні, головним є дотримання стандартів оцінки потім, при практичній роботі. Водночас до оцінювачів, які бажають оцінювати майно для кредитних установ, такі вимоги є. Вони сформульовані у документі "Нерухомість: вимоги до знань, навичок і компетенції оцінювача". Сертифікацію таких оцінювачів здійснює організація Cepesa. В рамках Євросоюзу сертифікат, виданий Cepesa, прирівнюється до сертифіката REV, який видає TEGoVA (Європейська група асоціацій оцінювачів).

У Німеччині для оцінювачів у сфері оцінки заставного майна обов'язковим є атестат (свідоцтво) експерта-оцінювача. Реєстри таких документів ведуть торгово-промислові палати. Окрім знань, на іспиті вимагається підтвердити наявність необхідного технічного забезпечення для проведення робіт з оцінки, а також особистої матеріальної забезпеченості експерта. Термін дії свідоцтва може бути як обмеженим, так і необмеженим, але автоматично припиняється при досягненні віку 68 років (експерт не може бути молодшим 30 років). Німецькі експерти-оцінювачі складають присягу.

У Франції оцінювачем визначається фахівець, який має необхідні знання, що підтверджуються дипломом або відповідним сертифікатом про здобуті знання в області оцінки, чи має диплом про вищу освіту і пройшов спеціальні курси перепідготовки в сфері оцінки. Такий спеціаліст повинен мати практичний досвід роботи з нерухомістю не менш як сім років, у тому числі в сфері оцінки майна протягом чотирьох останніх років. Окремого іспиту при отриманні атестата оцінювача немає. Оцінювачі можуть також призначатися терміном на один рік апеляційними судами при розгляді судових справ (суди мають затверджені списки оцінювачів нерухомого майна). А от експерти з оцінки сільськогосподарських земель і лісів мають складати у П'ятій республіці спеціальний державний іспит.

У Чехії є дві категорії оцінювачів: ті, що сертифіковані Чеською палатою оцінки майна (СКОМ), та оцінювачі — судові експерти, які сертифікуються судами. СКОМ є засновником Інституту оцінки майна (ІОМ) і Палати сертифікації оцінювачів (ПСО). От якраз оцінювачі, які акредитовані ІОМ, оцінюють майно для банківських і державних установ. ПСО після складання відповідного екзамену видає сертифікати оцінювачів за спеціалізаціями: оцінка нерухомості; оцінка підприємств; оцінка майна в матеріальній формі; оцінка машин, обладнання, технологічних ліній; оцінка нематеріальних активів. При цьому вимог щодо базової вищої освіти немає. Судові експерти-оцінювачі реєструються в обласних судах і призначаються для проведення оцінки Міністерством юстиції Чехії чи головою обласного суду.

Регулювання оціночної діяльності

Стандарти звітування приблизно однакові в усіх європейських країнах, оскільки відповідають Європейським стандартам оцінки. А от регулювання оціночної діяльності варіюється. Розглянемо на прикладі тих же п'яти країн.

У Королівстві Іспанія регулюється діяльність не оцінювачів окремо, а оціночних компаній. Регулятором оцінки виступає Банк Іспанії, причому виокремлюються оцінки для цілей: страхування, іпотечного кредитування, випуску цінних паперів, оцінки активів страхових компаній, фондів інвестування в нерухомість і пенсійних фондів, оцінки земель для викупу. Для решти цілей (зокрема для бухгалтерської та фінансової звітності) оцінка здійснюється поза рамками вимог Банку Іспанії, але з дотриманням вимог Міжнародних стандартів оцінки.

В Італії оціночна діяльність не регулюється спеціальним регулятором. Італійська асоціація банкірів укладає меморандум про співпрацю з усіма професійними асоціаціями оцінювачів, який визначає основні принципи оцінки майна для застави.

У Федеративній Республіці Німеччина регулювання оцінки належить до містобудівного законодавства. Процес контролює Федеральне міністерство транспорту, будівництва і розвитку міст. До процесу оціночної діяльності в Німеччині пред'являються вимоги, які вказані у постанові парламенту "Про оцінку майна".

У Французькій Республіці відсутній контроль за оціночною діяльністю як з боку державних органів, так і з боку саморегульованих професійних організацій оцінювачів. Обов'язковою є оцінка для страхування, іпотеки та угод з нерухомістю, яка дорожча 300 тис. євро, а також для компаній, що інвестують кошти в нерухомість.

У Чеській Республіці державне регулювання здійснюється для судових експертів-оцінювачів, ведеться реєстр таких експертів у судах. Громадське регулювання існує тільки для оцінювачів і здійснюється СКОМ. Аби стати членом СКОМ, потрібно мати сертифікат оцінювача та дотримуватися статуту і кодексу етики СКОМ. Регулювання оцінки здійснюється через Інститут оцінки майна та Палату сертифікації оцінювачів.

Як уже зазначалося, в Україні регулювання оцінювачів здійснюється Фондом державного майна шляхом сертифікації. Нормативною базою є Закон "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", Національні стандарти та інші нормативно-правові акти. На жаль, у нашій країні відповідальність за недобросовісно проведену роботу оцінювача є формальною і полягає в позбавленні оцінювача кваліфікаційного свідоцтва (причому одразу можна пройти курси базової підготовки та за рік отримати нове свідоцтво) та анулюванні сертифіката суб'єкта оціночної діяльності, яке може бути відновлене наступного дня.

Національний банк України врахував наявну практику європейських країн щодо регулювання оцінювачів при розрахунку банками розміру кредитного ризику. Оцінювачі, що виконують роботи з оцінки заставного майна, мають відповідати таким вимогам:

— досвід практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності на ринку України з оцінки майна не може бути меншим за п'ять років, з яких не менш як три роки за напрямами оцінки майна визначених видів забезпечення;

— повинна бути інформація від Фонду державного майна України про те, що у нього відсутні дані про проведення оцінювачем неякісних робіт, порушення нормативно-правових актів з оцінки майна; рішення судів за фактами непрофесійної оцінки майна;

— банк отримав інформацію від Національного банку України щодо відсутності негативної інформації про оцінювача.

Як свідчить практика інших країн, наступним важливим кроком у сфері оцінки є створення баз даних щодо заставного майна та його ринкової вартості, що забезпечить прозорість для всіх учасників ринку.

Джерело: https://dt.ua/finances/regulyuvannya-diyalnosti-ocinyuvachiv-dosvid-yevropi-305736_.html